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****界定“严重遮挡”量化标准
2016.9.18
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旧楼本身间距可能不符合现有消防标准，如何加装电梯？隔壁楼栋住户投诉遮挡采光，但严重遮挡是否有量化标准？加建电梯井可增加分摊面积，但如何防止利用加装电梯形成新违建？……昨日，市国规委、市质监局、市法制办和市住建委等加装电梯相关部门的负责人，就旧楼加装电梯中出现的热点问题，一一进行权威释疑。 即将出台新规界定“严重遮挡” 问：加装电梯时如何才算“严重遮挡”？ 答：增设电梯设计方案以实用为原则，建筑面积不计入容积率，不得侵占现有城市道路空间，不得影响城市规划的实施，尽量减少占用现状绿化，尽量减少对周边相邻建筑和城市景观的不利影响，尽量避免对拟增设电梯的交通单元内住宅或相邻住宅构成导致通风、采光、通行等受到直接影响的严重遮挡。 广州即将出台的《广州市既有住宅增设电梯技术规程》（下称《规程》）第2.1条结合图文明确了对严重遮挡的界定，具体为增设电梯方案的梯井（或连廊）与本交通单元内住宅或相邻住宅主要使用房间（卧室或起居室）窗户的正投影净距大于或等于6米，不属于严重遮挡的范围。 加装电梯禁增加住宅使用空间 问：加建电梯井面积可分摊到户，住户的房产证面积会相应增加。如何防止住户利用加装电梯增加住宅面积，变相增加房屋总价值？ 市国规委：增设电梯设计方案不得增加或者变相增加住宅使用空间。在过去实践中，发现有部分楼幢利用加装电梯进行围蔽，形成了新违章建筑。 《规程》中“必要面积要求”部分对新增的电梯井和连廊的尺度，有明确规定：电梯井占地尺寸不超过2.5米 2.5米；交通连廊净宽不超过1.2米（与电梯井直接等宽相连的连廊除外）；电梯井若需占用现状通道，应确保剩余的通道宽度（可通过改造方式实现）不小于1.5米（仅供人行和非机动车通行），供机动车通行不小于4米。 新增的电梯井和连廊的尺度以满足基本交通需要为准，不得以增设电梯为名增加非交通必要的使用面积。 设计方案要满足消防规范要求 问：早年建设的老城旧楼本身间距可能不符合现有消防标准，如何加装电梯？ 答：增设电梯的建筑设计方案应在与相邻建筑的消防间距、保证消防通道和消防车可达性以及人行疏散通道等方面满足消防规范的要求。增设电梯间后的方案无法满足现行消防规范的，若增设电梯方案未削弱原建筑及周边建筑的消防条件（包括消防间距、消防车可达性、人行疏散通道等要素），报公安机关消防机构取得相关手续后，方可实施建设。 另外，既有建筑增设的电梯不属《建筑设计防火规范》中的建筑物范畴，属构筑物类别，未有相应****防火技术标准对应，因此不属消防行政许可范畴，不需申报消防审核和验收。 增设电梯业主应向国土规划行政部门递交申请资料，国土规划行政部门收到申请资料后，对涉及公安消防部门职责事项，可征求公安消防机构的意见。公安消防机构将在5个工作日内向国土规划行政部门反馈意见。 市质监局官网可查看电梯企业 问：如何选择具有电梯安装施工资质的企业？ 答：既有住宅增设电梯的施工可分为井道土建施工和电梯安装施工两部分，其中电梯实行制造许可和安装许可制度，制造资格由****质检总局核发，安装、修理资格由广东省质监局核发，市质监局将在市质监局公众网站（网址：http://www.gzq.gov.cn）上公布工商注册地在广州市的电梯制造企业名单及在广州市开展电梯安装维修业务的企业名单，供市民选择、咨询。 同时，广州市特种设备行业协会根据日常掌握情况，已收集统计日立电梯等12家在本市有开展相关既有住宅增设电梯业务，并且工作质量较稳定的制造企业名单及联系方式，通过广州市特种行业协会微信平台公布，市民可通过上述方式或向市质监局、市特种设备行业协会咨询获取有关信息，并自主选择电梯产品。建议市民选购电梯产品直接与电梯制造单位进行磋商，减少不必要的中间环节。 华农模式 茶山住宅区加装电梯超九成 华农住宅区的旧楼加装电梯经验，被誉为“华农模式”。昨日，记者走访华农茶山住宅区和嵩山住宅区，了解其加装经验。住户们表示，加装电梯提供方便的同时，还改善了原有的通过和采光问题。 原茶山小区业委会主任卢吉祥介绍，从2009年至2014年，茶山住宅区36个楼梯完成了33个加装，加装比例达到91.7%。较晚提出申请的嵩山住宅区在短短三年内，45个楼梯中有24个完成了加装，加装比例达到53.3%。 经验1 校方出资支持设计费用 华农住宅小区内的建筑多为9层的旧楼，不符合新政策的7楼以上安装电梯规定，而住户多为华农教职工。为改善教职工的生活质量，华农校方给予较大支持，组成后勤管理处、基建处、设备资产管理处、工会、离退休工作处的干部组成“茶山小区高层住宅电梯建设工作组”。 在专门小组的机构保障下，每个电梯又有三人小组，负责“一梯一策”的协调与沟通。校方在工程勘探、设计、报建、公示以及管线迁移等方面，给予全部的费用支持。卢吉祥透露，这些花费**主要的是设计花费，每梯投入平均为5万元。 经验2 设置合理级差全员参与 华农住宅小区在费用分摊上，没有出现过对一二楼的补偿，仅仅对一二楼进行优惠参与，并设置较大的负担级差。一层住房不列入费用分摊范围，只需一次交500元，也不负担日后的电费和维护费。二层用户则负担加装电梯费的平均值和日后的电费，无须负担维护费。三层以上的费用负担则为平均值的倍数，比如三楼是平均值的2倍，四楼是平均值的3倍，以此递增。 此外，曾有住户担忧加装电梯后，分摊面积被出资多的高楼层拿走，又担忧加装后要花更多钱去购买分摊面积。因为华农住宅小区加建电梯井后，每层增加的面积有15~16平方米，分摊到每层两户住户头上，每家可增加7~8平方米面积，如要购买公摊，算下来费用不少。华农电梯建设工作小组多方求证下，打消了住户忧虑，明确分摊面积是每层每户均分，不需要再出资购买分摊。 |
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